オフィスの原状回復とは？

オフィス移転の際、新しいオフィスの物件選定、ブランディングやコミュニケーションの図り方などのオフィスのデザイン、必要な設備の確認といったことにフォーカスしがちですが、今借りているオフィスの「原状回復」も忘れてはなりません。

オフィスを移転する際には、住宅の場合と同様に借りたときの状態にして、貸主に返す必要があります。オフィスの場合は仕事をするための環境を整えるために、大きく中身を変えてしまっていることも多いです。

そのため、オフィスの原状回復の範囲は明け渡し前にしっかりと確認しておかなければ、トラブルの原因となってしまうこともあるので注意が必要です。

また、電気工事や設備工事などが関わるので、そのビルに詳しい業者が工事をすることが望ましいという理由から、基本的には原状回復工事は、ビルの管理会社が指定する業者で行います。

原状回復工事には具体的には以下のような作業があります。

　■テナント内の間仕切りの撤去（ドアやガラスなども含む）

　■床のタイルカーペットの貼り替え

　■壁のクロス(壁紙)の張替、もしくは塗装

　■天井ボードの回復、補修、交換

　■造作物の撤去

　■照明（配線も含む）の撤去、回復、清掃、管球の交換

　■床下配線の撤去

　■配電盤の変更の回復

　■窓、ブラインドの回復、清掃

　■残留物の廃棄

など、

オフィス物件においては、こうした「原状回復」工事は100％テナント負担となることが基本です。もちろん、物件や賃貸契約によって違いますが、「新しく設置したものは撤去する」「移動したものは元に戻す」「使用したものは綺麗にする(新しくする)」という、借りた時の状態に戻すことが求められるケースが大半となります。

マンションなどの賃貸住宅と大きく違うこととして、経年劣化や通常消耗の場合も、基本的には全てテナントの負担で新しいものに取り換える指示を出されることが多いです。故意による破損やひどい汚れに限らず、壁のクロスや床のタイルカーペット、照明の管球などは、入居者側に原状回復の義務があると考えておきましょう。もちろん、ビルの設備の故障はビル負担になる場合も多いですが、原状回復義務の内容や工事区分なども、契約時に確認できるのであれば行っておくと良いでしょう。

オフィスの原状回復の義務

オフィスを明け渡すときには、借りていた状態に戻して返す必要があります。この原状回復は賃貸契約の内容や法律によって義務となっています。そのため、オフィスを移転する場合は、まず原状回復が義務となっている理由から把握しておきましょう。

基本100％の原状回復の義務がある

オフィスの原状回復については、民法で賃貸契約が終わるときには損傷している箇所を元に戻しておくというような内容が定められています。以前から賃貸物件の原状回復については定められていましたが、2020年の4月の民法改正により、明文化されることになりました。

そのため、オフィスの原状回復は基本的に必ず必要となると思っておきましょう。

故意による破損でなくても負担義務がある

賃貸物件の原状回復の義務は法律によって定められています。しかし、その内容には損耗や経年劣化に関する場合は除くとも定められているので、故意による破損でなければ原状回復の負担義務はありません。

ただし、オフィスの賃貸契約では床板、天井、照明器具などの原状回復が特約として含まれていることが多いです。そのため、オフィスの場合は損耗や経年劣化であっても、基本的には原状回復が必要と思っておく必要があります。

オフィスの原状回復の範囲5つ

オフィスの原状回復については法律によって義務となっています。また、オフィスの場合は賃貸契約のないように特約が含まれていることが多く、原状回復の範囲が住宅よりも広いことも多いです。

そのため、オフィスの原状回復をする際には、どこまでその範囲が及ぶのか、事前に把握しておく必要があります。

オフィスの原状回復の範囲1：床のタイルカーペットの貼り替え

床のタイルカーペットは普段から人が上を歩いたり、日光が当たったり、使用年数などで劣化が起こります。これらの経年劣化や通常消耗による場合は、原状回復の範囲外となります。

ただし、オフィスの賃貸契約には特約が含まれていて、床のタイルカーペットの原状回復とすることになっている場合が多いです。

そのため、床のタイルカーペットの修繕費は高額となることもあるので、住宅と同じような感覚でいると、原状回復にかかる費用が想像よりも高くなってしまうことになるので注意しましょう。

オフィスの原状回復の範囲2：壁紙・クロス・天井ボードの張り替え・補修・再塗装

壁紙やクロス、天井なども床のタイルカーペットと同様に、経年劣化や通常消耗の対象となりやすい部分です。しかし、オフィスの場合はこれらも原状回復の範囲となります。また、天井も原状回復の範囲に含まれます。

そのため、これらの張り替えや再塗装なども必要となります。床、壁、天井の工事はオフィスの中にある物を撤去してからでないとできないので、退去までのスケジュールをしっかりと確認しておくようにしましょう。

オフィスの原状回復の範囲3：照明や配線の撤去・電球の交換

オフィスにもともと付いていた照明以外を追加している場合は撤去しておく必要があり、電球や蛍光灯などは新しい物に交換しておきましょう。また、オフィスでは床下に電気や通信関係の配線をすることが多いです。これらも撤去しておく必要があります。

オフィスの原状回復の範囲4：間仕切り・ドア・パーテーションの撤去

広いオフィスでは間仕切りとドアを増設したり、パーティションでスペースを区切ることも多いです。これらも原状回復のために撤去しておく必要があります。

また、造作壁を作っている場合はそれらも撤去する必要があり、パーティションの撤去とは異なり、その撤去には少し期間がかかります。そのため、退去までのスケジュールに考慮しておくようにしましょう。

オフィスの原状回復の範囲5：家具・備品の撤去

オフィスには机や椅子、棚、場合によっては冷蔵庫のような家電など、いろいろな物が設置されています。当然ながら原状回復ではこれらもすべて撤去する必要があります。

オフィスを借りた際に、もともとなかった物はすべて撤去して、何もない状態にしなければなりません。これは住宅の場合と同様です。

オフィスの原状回復工事の費用相場3つ

入居時の内装工事と同じく、規模や撤去する内装の作りこみはもちろん、原状回復工事の義務の範囲や、工事区分によっても変動しますが、小規模のオフィスで坪単価3万円から5万円程度、100坪以上のオフィスであれば5万円から10万円程度が目安と言われています。ある程度のボリュームを要する費用となるケースも多いため、オフィス移転のコストを考える際には、「移転先の物件の契約金」「新しいオフィスの内装費用」に加え、「原状回復工事費用」もしっかり念頭に置いておかねばなりません。

ビル管理会社からは正式な見積の提出がありますが、原状回復の見積は内装の知識がないと分からない面も多くあります。必要でない作業が含まれていたり、必要以上に工事期間を長く設定されていたりすることで、必要以上の費用を計上されていることもあります。そのため、必要/不必要の見極めを行うことができる内装工事の知識が豊富なプロにアドバイスをもらうと良いでしょう。

入居時に原状回復の費用がどのくらいになるのか、想定の見積をビル管理会社に作成してもらうということもお勧めします。業者や市況が変わることにより変動は生じるとは思われますが、ある程度の目安を把握することはできると思います。

オフィスの原状回復工事の費用相場1：100坪未満か100坪以上が目安

オフィスの原状回復工事の費用相場はいくつかの条件によって変わってきます。その条件の1つはオフィスの広さです。

オフィスの原状回復工事はオフィスが広いほど費用となる坪単価が高くなるという特徴があり、坪単価が変わってくる広さの目安は100坪ほどとなっています。

また、坪単価の目安はオフィスが100坪以下の小中規模であれば3万円〜5万円ほど、100坪を超える大規模であれば5万円〜10万円ほどです。

オフィスの原状回復工事の費用相場2：地域によって異なる

オフィスの原状回復工事の費用相場は、オフィスの場所が首都圏や地方など、その立地によっても変わります。また、周辺地域の利便性や建物の築年数などが原状回復工事の費用相場に影響を与えることもあります。

条件によって工事費用が大きく変わることもあるので、目安の費用だけで判断せず、必ず見積もりを取って、正確な費用を把握しておく必要があります。

オフィスの原状回復工事の費用相場3：施工業者による

オフィスの原状回復工事は素人がDIYで対処できるようなものではないので、工事は業者に依頼することになります。当然ながら、業者によって工事費用は異なります。

そのため、1社から見積もりを取るのではなく、複数社から見積もりを取って、費用を比較するようにしましょう。ただし、費用が安いという理由だけで業者選びをするのではなく、信頼できる業者を見つけることも重要となります。

オフィスの原状回復工事の注意点4つ

オフィスの原状回復は住宅の原状回復よりも範囲が広く、費用もかかります。また、オフィスの原状回復については、事前に詳しく把握をしておかないと、後にトラブルの原因となってしまうこともあります。

オフィスの移転という大変な時期にトラブルが起こらないようにするためにも、オフィスの原状回復工事をする際に、注意しておくべき点を押さえておきましょう。

オフィスの原状回復工事の注意点1：賃貸借契約書・特約の内容確認

オフィスは貸主に返す際には、基本的に原状回復をする必要があります。しかし、その範囲や義務に付いてなど、細かなことは賃貸契約書を確認するようにしましょう。原状回復工事の範囲について細かく書かれていた場合には、そのないように従う必要があります。

もし、賃貸契約書の内容を確認せずに原状回復工事を行ってしまうと、原状回復が不十分になったり、必要な範囲を超えた工事を行って無駄な費用を発生させてしまう可能性があります。

オフィスの原状回復工事の注意点2：工事箇所や内容は貸主に相談・確認

オフィスは原状回復工事を行って返す必要があります。しかし、どの程度の傷や使用感などがあれば工事が必要であるか、念のために工事箇所や内容は事前に貸主に相談したり、確認したりなどしましょう。

貸主に相談することで、必要と思っていた部分の工事が不要となる場合もあります。また、トラブルを回避するためにも、貸主にどのくらい原状回復できていれば納得してもらえるのか把握しておくことも重要となります。

オフィスの原状回復工事の注意点3：工期のスケジュール

オフィス物件の原状回復工事は、ほとんどのケースにおいて賃貸住宅とは期日が異なります。契約期間内に終わるようにせねばならず、手直しなども含め、解約日までに工事が終了できなかった場合は、日割りでの賃料が発生することもあります。そのため、契約期間に合わせて余裕を持ったオフィス移転の日程を設定することが大切です。

 100坪程度のオフィスの原状回復をする場合は、期間として1か月ほどみておけば、ほとんどの場合はクリアできるでしょう。あまり作りこみをしていない場合でも、照明器具やブラインドの清掃、床の全面張替えなど、思いのほか期間を要する場合もあるため、事前の確認をされることをお勧めします。

 引越日は遅くとも、オフィス解約日の1か月以上前、規模が大きければさらに長い期間を設けられるような移転スケジュールを設定しましょう。

オフィスの原状回復工事の注意点4：施工費の見積書を精査

オフィスの原状回復工事を業者に依頼する場合は、まず見積もりを出してもらう必要があります。また、オフィスを確認してもらうことで工期のスケジュールも確認できます。

もし、見積もりやスケジュールが納得いくものであれば、その業者に発注をします。ただし、業者によって施工費やスケジュールには違いがあります。

そのため、1社だけの見積もりで依頼する企業を決めるのではなく、複数社から見積もりを取って、依頼する業者を検討するようにしましょう。

オフィスの原状回復は契約前にしっかりと確認しておくことが大事

オフィスを貸主に返す場合は法律や賃貸契約のないように従って、基本的に原状回復をする必要があります。しかし、その原状回復の範囲は賃貸契約書の内容によって異なる場合があります。

オフィスの原状回復には費用がかかるので、必ず契約の時点で原状回復はどこまで行わなければいけないのか、その範囲についてはしっかりと確認しておくようにしましょう。